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马先“声”周周说

-07-17NO.13刊

朋友们好！

这里是易居-瑞寅每周新资讯平台，「周周说」栏目汇聚了瑞寅总经理马洪波先生每周所见、所感。

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关于我国冰雪产业

中国冰雪资源得天独厚，但早期滑雪行业较落后，体验感整体较差，年后才开始迅速发展。

年北京-张家口冬奥会申办后，冰雪市场更是进一步蓬勃发展。-年国内滑雪人次复合增长率高达.68%，年国内滑雪场数量达家，中国逐渐成为全球最大的初级滑雪市场。

万科是中国最早进行“高投入，高开发”的滑雪度假开发企业之一，冰雪业务从“0到1”，从“1到N”，现已初步成为中国最大的冰雪度假企业。研究万科冰雪事业的发展对于了解学习中国整个冰雪产业的发展具有重要意义。

关于万科冰雪事业

年1月11日，万科在吉林万科松花湖度假区森之舞台正式成立冰雪事业部。万科冰雪事业部的正式成立标志着冰雪产业正式纳入万科事业部制经营体制，标志着万科全面进军冰雪产业的战略拓展方向。

目前万科冰雪事业部管理运营有“吉林松花湖”、“北京石京龙”两大雪场，在建有“崇礼汗海梁”特大型滑雪度假项目：

年底，万科首个冰雪项目松花湖滑雪场开始试营业；年9月，万科集团发布V·SKI冰雪品牌；-年度，开业仅4年的万科松花湖滑雪场客流量突破47万，稳居第一。

年8月，万科冰雪与北京市八达岭旅游总公司、石京龙滑雪场共同组建合资公司，对北京石京龙滑雪场进行升级改造，改造完成后的雪场命名为万科石京龙滑雪场，主打“互联网+”、“无障碍滑雪”特色。这是万科冰雪管理输出的重要案例。

年9月，万科冰雪与河北省张家口市崇礼县签订战略合作，投资兴建“崇礼汗海梁度假区”，建成后将是中国规模最大、设施配套最齐全的世界级滑雪度假目的地。

项目研究

01

万科松花湖度假区

万科松花湖度假区位于吉林省吉林市大青山脚下，是万科首个滑雪度假项目，项目上预计投入亿元，总体规划约20平方公里。

该项目从年起开始开发，共分为三期。年1月16日万科松花湖度假区一期正式进入营业阶段。

长冰雪期，充分利用余米有效落差，规划出34条雪道，具有世界少见的总长4.1公里的初级雪道。初中高级雪道比例设计为4:4:2，并以颜色区分。万科还引进了日本知名的熊猫雪人儿童滑雪学校，近3万平米的娱雪乐园,将让前来度假的家庭拥有难忘的亲子体验。

万科松花湖度假区主要板块有：

山地板块：万平松花湖滑雪场，夏季户外运动、山地娱乐；

地产板块：北美风情商业度假小镇，青山公寓，别墅松花溪墅；

酒店板块：中国首家日本西武王子大饭店，山地主题青山客栈，群居性旅社白桦旅社；

特色板块：松花湖滑雪学校，松花湖青少年营地。

02

万科北京石京龙滑雪综合体

年8月，万科冰雪、北京市八达岭旅游总公司、石京龙滑雪场三方正式签署合作协议，共同组建合资公司，并将万科石京龙滑雪场纳入万科雪业平台“VSki”进行统一管理，实现品牌、服务、人才、技术、教学等方面的共享。

-17雪季，万科石京龙滑雪场在软件服务、硬件设施、管理创新等方面进行全面的改造升级。造雪面积将提升近70%，雪具大厅面积增加60%，雪板数量增加75%，整体接待能力提升1.5倍,日均最大接待容量达到人。同时升级后的雪场还将增加单板公园、儿童戏雪乐园，并配备雪场灯光系统，增加夜场滑雪功能。

03

万科崇礼汗海梁项目

汗海梁项目位于张家口崇礼区南部，距离北京高速交通时间分钟，将于年正式开业。

汗海梁项目作为年冬奥会延庆赛区高山滑雪中心、雪车雪橇中心以及奥运村项目建设的候选者，是万科集团奥运战略的重要组成部分。

滑雪场规划雪道面积万平方米，相当于3个万科松花湖，垂直落差米，是崇礼地区落差最大的雪场。

滑雪场建成后将拥有5条FIS国际雪联认证滑雪道，共计90条雪道总长将达到公里、雪场面积共计公顷；18条缆车可同时容纳2人；80种不同活动场地涉及教育、培训、生活和山地运动等多主题全面特色度假需求。

未来将分期落实四级开发思路，一级特色村落打造中国美丽乡村示范工程，二级山谷滑雪小镇+农业综合体+生态协同，三级山坡创造世界级的山地度假村和滑雪场，四级山顶米高度上建设北京周边的山顶度假活动基地。

访谈笔记

1、易居瑞寅：万科滑雪场选址是否有自己的一套逻辑标准？

万科李总：

几个度假区的选址都有我们的战略目的。

选择开发松花湖，并不是因为松花湖雪场质量有多好。第一个先决条件而是大城市周边2小时交通圈里面。松花湖是国内各大专业雪场里面，交通最便利的。他距离长春龙嘉国际机场75分钟，距离7、8百万人口的长春市只要1.5-2小时，吉林市更是只要20分钟。松花湖第一大客源地是上海，从上海到松花湖，比到北京转去崇礼要方便的多。

汗海梁项目是崇礼地区最后一张雪场入场券。国家体育总局本想做PPP项目，年万科开始接触当地政府，年达成协议，汗海梁项目可以说是崇礼资源条件最好的，并且全崇礼只规划了八大雪场，往后不再批了。

石京龙实际上不牵涉到万科选址问题。也是个老雪场。万科并不是石京龙资产所有者。而是与北京八达岭旅游总公司、石京龙滑雪场公司一起组成的管理公司。后续对石京龙改造升级是由合资管理公司做的。

2、易居瑞寅：万科冰雪事业部的组织结构是什么样的，与四大雪场组织结构关系是什么？

万科李总：

目前冰雪事业部分为四大能力中心：投融资、品牌、设计、组织发展中心。这四大中心对下面的分公司（雪场）做专业上的赋能。

冰雪事业部对分公司进行垂直管理，比如财务、营销等。万科冰雪事业部致力于去中心层，把管理层去掉，原来所谓的分管领导不存在，不需要传声筒，管理岗位就是业务岗位。

四大雪场组织结构就是万科集团---冰雪事业部----分公司。

3、易居瑞寅：松花湖的盈利模式是什么，是否有实现盈利？

万科李总：

万科冰雪综合体的盈利模式采取了“以体育旅游加特色小镇（滑雪度假+冰雪小镇）为主导的两轮驱动商业模式”。以滑雪场旅游资源促进地产销售，再以“短平快”的地产现金流弥补“高起点、高投入、回报慢”的滑雪场现金流。

我们的生意公式是，ROI=（客流量*消费水平-经营成本）/投资总额*%

客流量就来源于客户忠诚度（存量客户）和扩大客群（增量客户）。

单单从经营管理上，第一年（-15雪季）试营业结束后，第二年（-16雪季）就开始盈利了；开业第三年（-17雪季），经营利润已经达到千万级了；-18雪季，松花湖客流量达到了47万，稳居行业第一。

如果算上地产和雪场的双轮盈利驱动，扣除资产折旧、资本化利息等全部成本，也还需要进一步提高盈利水平。另外，就目前而言，夏季经营成本太高，而冬季单季利润无法覆盖全年支出，所以，现在冰雪项目肯定不会是高利率项目。

很多行业可以做规模化来降低成本，但冰雪行业是传统的不能再传统了的行业。冰雪行业规模化没法做到盈利，经营才是核心，只有经营才能做到业务盈利。在这一轮投资风潮乱象中，好多人就是“快钱投慢生意”，大家都在盲目做估值。而冰雪行业是最需要做卓越运营的地方，却没有静下心来做运营。

4、易居瑞寅：冰雪小镇投资回报率低，为什么还投资汗海梁？

万科李总：

从万科大的集团概念上看，万科不缺一个项目的利润。第一，投资汗海梁符合和响应国家政策，第二，符合万科“城乡建设和美好生活服务商”战略定位，万科提供给客户是一个生态体系，冰雪度假，既有城乡建设属性，也有美好生活属性，是生态体系很重要的一环。万科需要这种业务能力和服务能力。冰雪小镇，从目前看，可能不赚钱，但未来会有盈利机会。

5、易居瑞寅：万科松花湖度假小镇盈利来源项目是什么？主要业态有哪些？

万科李总：

松花湖度假小镇牵涉到多个子项目，盈利来源主要有地产销售、酒店销售、山地雪场收入等。

酒店板块业态有：住（客房），吃（餐饮），底商（租金收入）

小镇板块业态有：出租商铺和餐饮业态。同时，招租进来的业态结构、品牌等是我们很