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对于北京的码农来说，能在亦庄河东区的京东、小米上班是幸福的，因为这里房价不高，攒首付的难度比较低，且有北京建华学校作教育配套，是扎根北京的理想之地。10分钟可达京东、小米、酒仙网等互联网公司的便利，周边又存在大量二手房改善客户，以及只有首创远洋禧瑞天著和汀塘等少数几个项目供货的市场现状，引得招商和融创在年挥军“杀入”。招商臻珑府已经开放售楼处，即将开盘销售，提供上千套限竞房，再之后是融创亦庄壹号，同样是个超千套的限竞房大盘。房小评去现场踩盘后发现，招商臻珑府和融创亦庄壹号限价都不超5.2万元/平米，招商臻珑府的首期价格甚至可能低至5万元以下，且是精装交付。这是个不错的上车机会。不过，亦庄的码农朋友们也不必着急，因为网签数据显示这个区域每年新房去化也就套左右，而年内两个新项目入市，加上区域内老项目的存货，目测短期供给接近套。4:1的比例，显然不用担心买不到房。今年挣钱不易，刚需、刚改置业上车更需谨慎。在此，我们通过现场踏勘、专家测评给出亦庄路东区置业的5条干货建议。干货一：看距离互联网企业和房地产楼盘有着不解之缘。当初阿里巴巴将总部搬迁到杭州西溪湿地附近时，中交悦西溪因为和阿里总部只有一街之隔，成了阿里员工的首选房。年，中交悦西溪首次开盘，90-平米洋房均价为1.6-1.7万元/平米，到了年每平米上涨了元，年项目售罄时均价2.3万元／平米，到了年，项目二手房挂牌价已经达到4.7万元／平米。以某阿里技术工程师收入为例，其月薪20k，到手15k，一个月存10k，年终奖4个月。一年下来，该阿里员工可储蓄：10k*12+20k*4=20万。当时中交悦西溪项目一套大三居洋房总价在万元左右，首付万元左右，按照上述阿里员工收入水平，5年就能存出首付。如果算上公积金贷款，公司的30万元无息贷款，另一半或家人能再出一点首付，买房梦实现起来就更快了。阿里员工的“奋斗公式”，也同样适用于京东、小米的员工们。能容纳5万人同时办公的京东总部是个“富矿”，而且这5万人中将有近80%是研发人员。而研发人员的薪金待遇是要高过普通程序员的。无论是程序员还是研发人员，互联网公司员工置业的第一要素就是要离公司近。高薪收入的背后是几乎每天下班都赶不上地铁末班车的辛苦。如果把家安在公司附近，下班蹬个单车就能回家了。因此，在亦庄路东区买房，也要尽量选离公司最近的。干货二：问学区与学校的物理距离，是择校入学的关键。北京市教委发布年义务教育阶段入学政策后，“六年一学位”、“多校划片”已是“幼升小”择校热门城区入学的标配。互联网企业中有不少亲身体会到知识改变命运的有为青年，非常重视子女的教育。在路东区北京市建华实验亦庄学校建成之前，首创远洋禧瑞天著的销售心中都是泪。明明守着京东总部，可大量的京东员工因为区域教育配套较弱，都涌向了亦庄人大附、亦庄实验中学所在的河西区买房。拥有小、中、高12年教育的北京市建华实验亦庄学校已经在年完成小学招生，加上融创地块配建的幼儿园，区域周边米内教育资源全部到位。敲黑板！买房一定要问：是否建华实验亦庄学校学区房哦！干货三：择机捡漏目前亦庄路东区建华学校周边的几个新盘价格都在5.2万元/平米左右，但是招商臻珑府首期开盘价格可能会低于5万元/平米，当然这只是项目销售的说法，具体有待验证。从拿地成本上看，招商臻珑府和融创亦庄壹号都有条件做到单价5万元/平米以下的。招商臻珑府住宅楼面地价不到2.8万元／平米，融创亦庄壹号剔除配建的幼儿园，住宅楼面地价也在2.8万／平米左右，两个项目楼面价相差不过几百元，限售均价都是不超过5.2万元／平米。相比之下，年就来路东区“站岗”的首创远洋禧瑞天著，含商业配建的粗算楼面价就已经飙到3.9万元／平米。包含9.3万平米住宅、4万平米的可售商业和写字楼，目前售价5.1万元／平米。还剩多套现房的经开汀塘目前售价在5.2万元／平米左右。虽然年拿地时楼面价只有不到2.5万元／平米，但项目开发周期太长，沉淀资金成本也不低，加之该项目可能前期销售已经收回了成本，尾房更愿意守着价格不降，采取保利润为主的策略。看完各家的成本账，相信大家也明白招商臻珑府和融创亦庄壹号入市以后，会给这个区域供需带来的影响。这两个项目一共有套房源，而这个区域每年新房去化也就套左右，加之今年疫情影响，如果招商和融创两家采取低价走量策略，那么这个区域很有可能爆发价格战，届时不排除出现特价房的情况。因此，建议打算在这个区域上车的朋友们，不妨等招商和融创的项目都入市以后，多看慎动，择机捡漏。干货四：改善属性强大的购买力、优质的学区教育配套，亦庄路东区赋予各大项目的优势并不弱，而且周边二手房多为－年的社区，普遍刚需，缺乏改善产品，挂牌价在3.1万元／平米左右。如有更具改善品质的产品出现，将有可能引发市场爆点。然而，招商臻珑府与融创亦庄壹号这两个项目不约而同选择做刚需刚改产品。招商臻珑府提供了10种户型，57平米一居、77平米两居户型各两个，89平米小三居户型有四个，四居户型平米和平米各一个。从户型设计上看，能与改善搭边的只有两个大户型和89平米南向三面宽的产品，而且户型设计并无太多新意。融创亦庄壹号的大户型面积更小，已经公布的四个户型中，74平米、89平米、平米、平米的四个户型与竞品形成了总价差。融创亦庄壹号的产品定位同样是发力品质刚需刚改，用品牌、服务的溢价，加快项目销售。受制于地块2.8的容积率和“”政策，招商和融创两个项目都主打刚需，区域内还有绿城的不限价项目未来会入市，但是价格估计会更高。对于打算今年上车的朋友来说，因为区域内刚需产品太多，加之周边有庞大的安置房二手房供应，所以建议在购买条件允许的情况下，尽量选择改善属性比较强的楼盘和户型。选择开发商品牌溢价高的项目，选择三居室及以上的户型，选择位置和朝向最佳的房子，是确保未来二手房保值和流转的重要条件。干货五：多看慎选这一点在前文已经说过，在此再唠叨一遍，在这个区域买房，一定要多对比，多看，不要冲动决定。除了上文说到的区域内新房供应过剩的问题外，今年整个宏观经济局势和疫情的特殊情况，都决定了北京楼市不会大涨。目前已经表现出的五环以内的二手房去化加快的现象，可能是疫情期间积累的购房需求的释放，五环以外的新房和二手房依然面临销售缓慢的问题。具体到亦庄路东区域来说，虽然有码农购买人群支撑，但是今年互联网公司的发展已经不同往昔。从年开始，逐渐见顶的市场让企业开始转型突围，同时减员增效。京东、小米、知乎、美团等一批互联网公司“组织结构优化”，企业员工购房也越来越谨慎，避免出现因工作变化，房贷断供的情况。收割风口的互联网企业员工的时代已经过去了。而且，区域内京东等互联网公司的员工早就被先入市的项目收割N轮了。剩下的更多是有心买房而资金不足的“刚刚需”。同时，亦庄以往动辄万、万一套的房价也超出了区域内生产型企业蓝领工人的承受范围。看似基数很大的亦庄产业人群中，拥有购房实力的塔尖人群数量有限。招商、融创两个项目套的新增供应，加上禧瑞天著和汀塘两个在售项目的库存，近套的新房供应让区域去化压力陡增。

以亦庄路东区每年不到套的去化量计算，乐观估计也要4年的销售周期。

而整个亦庄片区中，位于河西区的雅居乐京华雅郡4月底刚刚取证开盘，拥有套房源；一旁的港中旅亦庄项目预计也将在今年推出；马驹桥板块金融街项目已经公布案名，供应房源套。

区域供应量持续增加导致的客户分流，将进一步拉长各项目的销售周期。

-万元总价的产品曾是开发商心中的“安全阀”。如今，市场中的客户被不断降低购房门槛的项目收割，刚需产品已成红海。

橡树澜湾

中铁诺德春风和院

天悦壹号

北京金茂府

熙悦安郡

中铁诺德逸府

泊寓

颐璟万和

金悦府

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瀛海府门头沟

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中骏·西山天璟

电建·金地华宸

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长安云尚

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西府海棠

泰禾·北京院子二期

壹·亮马

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